仲量联行:境外投资者在上海投资活跃度增强

2017年7月6日,仲量联行发布第二季度上海房地产市场回顾。境外投资者在上海投资活跃度增强。本季度有两笔境外买家的大宗交易:凯德在五月以26.4亿元的价格购买了国正中心;吉宝置业与另一名境外投资者在六月以35.7亿元的价格购买了SOHO虹口。

新兴中央商务区的办公租赁需求持续旺盛,租金表现优于中央商务区。2017年第二季度,中央商务区办公楼净吸纳量达到近100,000平方米。需求主要来自于内资金融服务业、专业服务业、零售以及TMT等行业。

成熟物业受到新增供应压力,租金持平。虽然租赁市场保持活跃,但一些中央商务区内的成熟物业由于受到了新增供应的竞争压力,在租金上持保守态度。本季度,中央商务区办公楼租金持平;强劲需求推动非中央商务区办公楼租金环比增长0.8%。

尽管价格居高不下,物业交易量减少,投资者对上海大宗交易市场仍持乐观态度。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示:“2016年第四季度的投资高峰之后,市场上可售优质物业减少,是2017年第二季度大宗交易市场交易量下降的一个主要原因。另外,业主强硬的价格策略致使买家可获得的折扣有限,从而延长了潜在交易的谈判进程。”

住宅方面,整体市场供应增加,但高端住宅推盘依然有限。在整体市场,开发商加速推盘,导致本季度新增供应环比上涨47%。然而,政府对高端项目预售证的严格控制导致本季度仅有仁恒公园世纪和浦东星河湾两个项目获得新的预售证,共推出256套高端公寓。

由于新增供应有限,高端住宅成交受限。继一季度销售低迷后,二季度整体市场供应量有所增加导致成交量略有上升。因此,本季度整体市场成交量环比上涨38%,但相比去年同期仍下跌36%。在高端住宅市场,尽管改善型需求依然强劲,有限的新增供应限制了成交量。因此,本季度仅有498套高端住宅成交,环比下跌9%。在租赁市场,本季度租赁需求略有增长。

开发商依然维持价格稳定。尽管成交量处于低位,由于新增供给有限且库存较少,高端住宅价格基本保持稳定。本季度高端住宅平均价格环比上涨0.7%。租赁需求的增强导致本季度租金环比小幅上涨0.7%。

预计限制“类住宅”销售的新政将利好传统住宅市场。上海当局于5月颁布了关于限制销售“类住宅”的新政。仲量联行上海项目销售总监周静表示,“我们预计就中长期而言,限售新政将迫使部分需求回归传统住宅产权的租赁和销售市场。”就短期而言,持续的紧缩政策意味着高端住宅成交量将在2017下半年继续处于低位。然而,由于未来新增供应有限,预计开发商将保持价格稳定。由于租赁需求增强,未来租金将略有上涨。

零售地产方面,鉴于零售景气度的改善,运动服饰类和国内品牌保持活跃。国际运动服饰和休闲服饰品牌在上海继续扩张,同时国内时尚设计师也继续向非核心区域的重点物业扩张。

在竞争激烈的南京西路商圈,香港兴业中心太古汇开业。面对来自长宁龙之梦的激烈竞争,长宁来福士在中山公园商圈开业。多次延期后,以餐饮为主的上海中心大厦商场开业。在核心区域,购物中心首层租金同比上涨3.2%(环比2.1%)至52.6元每平方米每天。非核心区域的租金同比上涨4.2%(环比1.8%)至21.1元每平方米每天。增幅主要源于淮海路和花木商圈内,由经验丰富的运营商经营的商场表现卓越。

物流地产方面,2017年第二季度净吸纳比上季度显著增长。经历了第一季度的负吸纳,物流市场第二季度表现强劲,总吸纳量达到170,000平方米。

本季度租金持续增长。非保税物流市场平均每平米日租金同比增长0.5%至1.31元,速度较上个季度有所加快。由于供给减少而需求不减,可租赁面积有限,业主较上一季度有更多提升租金的空间。